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西班牙巧避陷阱安全投资购房案例及法律建议

来源:武汉律师  人气:  时间:2016-06-04 23:03:50

自西班牙经济危机以来,西班牙房屋价格一路走低,近两年来西班牙经济形势好转,房价自2013年来一直稳步缓慢回涨,受中国传统“买涨不买跌”的投资观念的影响,不少旅西华人纷纷出手,或趁机购买自己在西班牙的第一套住房,或“抄底投资”。另一方面,由于西班牙投资移民政策的推动,一些中国的企业家,投资人也纷纷加入了西班牙的¨淘房大军¨。

目前不少华人反映,如今价格划算,地段又好的优质房是越来越少,看中了如果不赶快预定则很可以再过去的时候已经被他人“抢占了先机”; 更有不少西班牙当地中介或者华人中介利用中国人着急的心理和缺乏在西班牙买房必要的法律知识的弱点, 催着当事人赶快交押金,签订定金合同的例子屡见不鲜,不少华人同胞为此承受了少则几千欧元,多则数十万欧元的损失。

案例一

广州某私营业主吴先生因为喜欢西班牙海边城市Málaga宜人的气候,于2016年1月亲临西班牙考察了当地一栋带2000平米庄园的别墅。 签约的时候因为吴先生不懂西班牙语,所以房屋卖家贴心地找来了一位中国人给吴先生做翻译。吴先生自己做了几十年的贸易,也在其他国家购有房产,听了翻译的合同内容,觉得都是房屋买卖的常规内容,就在合同上签字,并支付了返房价的15%,计 112500欧元的定金。双方在合同上约定在2016年4月1日之前,吴先生需要支付另外40%的余款,最后一笔余款则需要在2016年7月1日前付清。

说来也巧,3月初吴先生又因生意原因来西班牙出差。闲聊中他和其西班牙的生意伙伴提到了自己准备购买的海边别墅的情况。吴先生说房子的卖主十分喜欢园艺,在自家的院子里搭建了一个巨大的室内花房,放置搜集来的珍稀植物。其生意伙伴提醒吴先生如果西班牙如果在自家院子里搭建很大的建筑的话,也要向政府申请许可的,要是没有许可,那么房子买过来问题很大。被对方这么一说,吴先生第二天赶紧约上这位朋友去当地的一家事务所确认。律师根据吴先生合同上的房屋信息向市政府查询后,发现卖家根本没有向市政府递交任何建造申请。吴先生赶紧调出自己之前签订的合同,想让律师看看是否可以中止合同并向卖家提出索赔。吴先生的合伙人把合同上的内容用英语翻译给吴先生,吴先生听后则傻了眼:合同第二页的最后一段清楚地写着¨本房产的院内包含着自建室内花园一座,目前还没有办理合法手续,房屋交易完成后,买家可以向市政府提交“合法化”申请,产生的相关费用由买家和卖家对半承担¨。

吴先生表示自己对这段内容完全不知情,翻译就是对方收买后派过来的。吴先生对方欺骗自己的行为十分方案,拒绝向对方履行4月1日需要支付的40%的放宽,并准备在当地找律师和卖家打官司。

双方为此僵持不下,谁知五月初吴先生突然收到了卖家律师发来的邮件,卖家提出吴先生没有按照合同要求支付4月份的房款,现在卖家要告他违约并且不退换任何定金。

季律师分析

吴先生在签约之前没有调查庄园内私人建筑的违章情况。并且在明确写明了有违章建筑存在的合同上亲笔签字。尽管吴先生表明自己是被对方请来的翻译蒙骗了,但是法律上并没有确凿的证据可以支持吴先生的说法。现在按照合同上的规定,是吴先生没有按合同进行付款,已经构成违约,很难再向对方讨回被“吃掉”的押金。该事情发生后,吴先生表示严重质疑对方的诚信, 宁愿损失11万欧元买个教训, 也不可能再花60多万欧元继续买房。

案例二

来马德里打工已5年的小王看中了USERA 的一套两房一厅的小公寓,欲买下和女友结婚使用。谁知道小王支付了中介五千欧元的定金后,小王跑了三家银行申请贷款都被银行拒绝。一位好心的银行职员告诉小王他要买的房子有问题,所以贷款申请才被拒绝,让小王赶紧去找律师咨询。

小王找到西班牙中国律师事务所所后,季律师向小王分析说:小王要购买的房产是一套姐姐去世后留个弟弟的遗产,所有遗产继承的手续都已经办理齐全。问题出在姐姐留给弟弟这种非一级血亲之间的继承行为,在继承生效后,按照西班牙法律规定又两年的等待期,期内房产不能买卖交易。该规定是防止出现比其弟弟拥有更大继承权的顺位继承人 (例如姐姐的私生子)来争夺房产继承权的问题。因此就算继承的手续都已经办完,小王也要等到两年期满后才能购房。

季律师分析

那么小王是否可以要求中介退还当时交纳的5000欧元定金并且要求卖家双倍赔偿呢? 季律师看过合同后指出:中介给小王签订的合同是偏袒卖家的¨问题合同¨,虽然合同标明如果因为卖家的原因不能卖房,卖家要退还给小王双倍的定金,但是合同没有规定房屋交易手续要在多长时间内办理完成。也就是说,如果卖家坚持自己仍然愿意小王做为自己的唯一买家,两年期满之后还把房子卖给小王,那么小王就无法起诉对方违约。 所以季律师不建议小王为这个胜算不高的官司再搭上律师费用和时间,而是建议小王尽量找中介协商,扬言对对方取法律手段,看看是否能争取用最小的成本讨回5000欧元的押金。

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