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当心这六类房产纠纷

来源:武汉律师  人气:  时间:2016-07-07 21:22:21

房屋,对于普通家庭来说,往往是财富的中心。买卖房屋,也就务必谨慎。那么,房屋交易,应该注意些什么呢?太仓市人民法院梳理了2013年至2015年商品房买卖合同纠纷的情况。有6类问题,时常会发生。对于购房人来说,这些值得提防。
  广告与实物,或不完全相符。为了销售房屋,开发商售房时宣传的情况,或采用的促销方式,可能与实际存在出入。例如,有的开发商制作的沙盘为达到较好的视觉效果,并不能直观反映小区环境和布局;宣传资料中采用误导性的表述方式,将按照规范测量的房屋面积与现场实际面积之间的差值表述为赠送面积;有的销售人员为了尽快签约,会作出一些不负责任的引导或允诺。
  看上去美好的房产投资方式,可能潜藏巨大风险。比较典型的售后包租和变相包租。例如,开发商在销售房产的同时,还与购房人签订租赁合同。他们常常允诺,在一定年限内支付较高的租金。这种销售模式常吸引大量购房人忽略房屋区位、价值等因素盲目投资。而一段时间过后,往往便出现各式各样的问题。
  签约前,忽略调查有关情况,也可能会导致损失。相当一部分购房人在签约时对法律、政策规定及相关信息缺乏必要了解。例如,有的以按揭贷款方式支付购房款,却不清楚自身是否符合贷款政策,因个人征信、社保等原因无法贷款而违约。又如,对于预售商品房,不查阅规划设计资料,对房屋的通风、采光情况及周边环境一无所知,直到交房时才意识到与自身预期存在差距。此外,在二手房买卖过程中,有的购房人没有审查产权登记情况,与非权利人签约,或者与部分共有人签约,会导致合同无法履行。
  签约时,购房人也应审慎。开发商在格式文本中减轻自身违约责任、加重购房人违约责任的情况较为普遍。例如,合同中对自身逾期交房、逾期办理产权登记的违约金远远低于购房人预期支付购房款的违约金,开发商对购房人的轻微违约行为有权解除合同,而购房人的解除权则受到限制。此外,很多开发商通过增加补充协议,将不能在合同范本中体现的条款作为合同内容。
  使购房人遭受严重损失的,莫过于楼房“烂尾”。个别项目在取得预售许可证后,因资金等问题,导致工程无法完工。或许即便完工,开发商也不能够按约定时间交房、办理产权证。购房人不仅不能居住、不能取得产权证,户口迁移、子女入学等问题都将受此影响。
  得房后,也并非能高枕无忧。房屋质量问题值得重视。个别商品房项目渗水、墙体开裂等现象十分突出,引发业主集体维权。有时,经开发商多次处理后,仍得不到有效解决。即便进入了诉讼程序,有的开发商也相当消极,以各种理由推诿保修责任。业主或希望退房。但并非所有情况,都能让人称心如意。2011年吕某向兴业公司购买商品房一套。次年8月,吕某收房前验房时,发现房屋的部分墙面,存在空鼓现象。他打算据此解除商品房买卖合同。不过,法院经审理后认为,吕某无权据此要求解除合同。因为,双方合同中约定的交房条件已成就;而该房屋的质量问题属于瑕疵,对房屋使用不构成实质性影响。按照相关法律条款,只有房屋存在严重的质量问题,即影响正常居住使用的情况下,例如,房屋主体结构、地基出现质量问题等,购房者可以拒绝收房,并要求解除合同。当然,在该案例中,兴业公司需要承担质量瑕疵的修复责任。
  2013年至2015年间,太仓市人民法院共受理商品房买卖合同纠纷449件,审结434件,涉案标的超过2亿元。此外,2015年案件数量突然激增。该一年中,法院受理的案件量,约占3年总案件量的一半。